為規(guī)范和加強江門市非從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物土地增值稅征收管理，國家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局（下稱“江門市稅務(wù)局”）制定了《非從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物土地增值稅征收管理規(guī)程》。現(xiàn)予以發(fā)布，自2015年11月19日起施行。

特此公告。

江門市地方稅務(wù)局

2015年10月19日

非從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物土地增值稅征收管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 根據(jù)《中華人民共和國稅收征管法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于江門市轄區(qū)（含四市三區(qū)，下稱各市、區(qū)）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人（下稱“納稅人”）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的土地增值稅征收管理。

第三條 各市、區(qū)稅務(wù)局可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，依據(jù)本規(guī)程制定操作指引。

第四條 各市、區(qū)稅務(wù)局下屬稅務(wù)分局、管理股（組）等機構(gòu)是納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物土地增值稅征收管理的直接主管稅務(wù)機關(guān)（下稱主管稅務(wù)機關(guān)），嚴(yán)格按本規(guī)程的職權(quán)依法處理轉(zhuǎn)讓項目。

第二章 轉(zhuǎn)讓項目的確定

第五條  國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的轉(zhuǎn)讓項目，具體包括：

（一）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，包括：

1、直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，是指轉(zhuǎn)讓取得后未經(jīng)開發(fā)的國有土地使用權(quán)；

2、轉(zhuǎn)讓熟地，是指轉(zhuǎn)讓取得后進(jìn)行了實質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，具備一定開發(fā)條件，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

（二）轉(zhuǎn)讓新建房，是指轉(zhuǎn)讓建成后未使用、未轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)（必須同時符合）。

（三）轉(zhuǎn)讓舊房，是指轉(zhuǎn)讓建成后已使用或轉(zhuǎn)讓過的房產(chǎn)。

（四）轉(zhuǎn)讓在建建筑物，是指轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)后，已施工建造但未建成的在建建筑物。

第三章 轉(zhuǎn)讓收入的確定

第六條 納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓上述不動產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

第七條 納稅人應(yīng)如實提供房地產(chǎn)成交價格，有下列情形之一的，由納稅人委托評估機構(gòu)評估，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)后作為轉(zhuǎn)讓收入：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格；

（二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

第八條 對已納入江門市存量房評估系統(tǒng)管理的住宅和非住宅（含商鋪、寫字樓、廠房和車房）等新建房、舊房，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)嚴(yán)格按照江門市存量房評估程序進(jìn)行評估。對未納入管理的國有土地使用權(quán)、在建建筑物，以及其他建筑物，應(yīng)由納稅人委托符合資格的評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格對其轉(zhuǎn)讓收入進(jìn)行評估，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后作為轉(zhuǎn)讓收入。

第四章 扣除項目金額的確定

第九條 直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，允許扣除：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

1、取得土地使用權(quán)所支付的地價款扣除金額的確定：納稅人應(yīng)提供真實、合法的地價款憑證，包括：發(fā)票、契稅完稅憑證或財政收據(jù)等，據(jù)以確定地價款扣除金額。如納稅人無法提供真實、合法的地價款憑證，主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人申報后，按以下原則確定地價款扣除金額：

（1）主管稅務(wù)機關(guān)受理土地增值稅申報業(yè)務(wù)的當(dāng)天，通過電子政務(wù)平臺向國土部門發(fā)出查詢請求，國土部門將地價款憑據(jù)或《地籍檔案證明》（注明地價款，下同）的掃描件通過電子政務(wù)平臺傳輸給主管稅務(wù)機關(guān)，主管稅務(wù)機關(guān)據(jù)此確定地價款扣除金額。各市、區(qū)稅務(wù)局應(yīng)指定專人按月、季定期向國土部門收取、整理地價款憑證紙質(zhì)復(fù)印件或《地籍檔案證明》，根據(jù)《江門市地方稅務(wù)局稅費征管檔案管理辦法》要求進(jìn)行整理歸檔。

對尚不具備上述涉稅數(shù)據(jù)交換條件的市、區(qū)，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人自行向當(dāng)?shù)貒敛块T查詢并復(fù)印地價款憑據(jù)或出具《地籍檔案證明》，據(jù)以確定地價款扣除金額，但各市、區(qū)稅務(wù)局應(yīng)盡快建立相關(guān)涉稅數(shù)據(jù)交換機制，減輕納稅人負(fù)擔(dān)，提高稅收征收管理質(zhì)量。

（2）由于歷史問題，在土地出讓方式統(tǒng)一實行“招、拍、掛”之前，納稅人以出讓方式取得土地使用權(quán)，但相關(guān)地價款沒有取得合法有效憑證的，如能提供批準(zhǔn)出讓土地的政府有關(guān)部門的證明資料，由主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行審核，并報經(jīng)市、區(qū)稅務(wù)局審核合議確定后可據(jù)以確定地價款扣除金額。上述所稱的“證明資料”，包括：取得時批準(zhǔn)出讓土地的政府有關(guān)部門收據(jù)、證明文件，取得后市、區(qū)級政府有關(guān)部門正式發(fā)文的證明文件，以及其他能夠證明地價款真實性的證明資料。

（3）無法按上述方法確定地價款扣除金額的，由主管稅務(wù)機關(guān)參照取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價核定其地價款扣除金額。取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價為浮動區(qū)間的，按中間值（上限和下限的平均數(shù)）核定其地價款扣除金額。取得土地使用權(quán)時當(dāng)?shù)卣形垂蓟鶞?zhǔn)地價的，參照政府公布的最早的基準(zhǔn)地價核定其地價款扣除金額。

2、國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用扣除金額的確定：據(jù)實扣除，納稅人無法提供扣除憑據(jù)的，不得扣除。

（二）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、堤圍防護(hù)費等。

第十條 轉(zhuǎn)讓熟地，允許扣除：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，同第九條第（一）點。

（二）開發(fā)土地成本。納稅人應(yīng)提供開發(fā)土地相關(guān)合同、成本明細(xì)表和原始憑證,以及主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。納稅人無法提供真實、合法憑據(jù)的不得扣除。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人不得按開發(fā)成本20%加計扣除。

（三）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，同第九條第（二）點。

第十一條 轉(zhuǎn)讓新建房，允許扣除：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，同第九條第（一）點。

（二）開發(fā)土地成本，同第十條第（二）點。

（三）新建房及配套設(shè)施的成本，據(jù)實扣除，納稅人應(yīng)提供新建房及配套設(shè)施相關(guān)合同、成本明細(xì)表和原始憑證，以及主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。

（四）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，同第九條第（二）點。

納稅人無法提供開發(fā)土地成本、新建房及配套設(shè)施的成本扣除合同、原始憑證等資料的，或者納稅人提供扣除項目金額不真實的，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條第（二）款規(guī)定，由納稅人委托評估機構(gòu)按照轉(zhuǎn)讓時的房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算建筑物評估價格，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確定后作為開發(fā)土地成本和新建房及配套設(shè)施兩者的扣除金額。

上述建筑物評估價格不包含地價款，不得超出江門市存量房評估系統(tǒng)管理評估的轉(zhuǎn)讓收入中相當(dāng)于建筑物部分的價值，如超出主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)作出核定調(diào)整。

第十二條 轉(zhuǎn)讓舊房，按下列次序計算扣除項目金額：

（一）可以取得房屋及建筑物的評估價格，允許扣除：

1、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，同第九條第（一）點。

2、舊房價值，由納稅人委托評估機構(gòu)按照轉(zhuǎn)讓時的房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算舊房的評估價格，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確定后作為舊房價值的扣除金額。

上述舊房的評估價格不包含地價款，不得高于江門市存量房評估管理系統(tǒng)評估的轉(zhuǎn)讓收入中相當(dāng)于舊房部分的價值，如高于稅務(wù)機關(guān)有權(quán)作出核定調(diào)整。

3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，同第九條第（二）點。

（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，按購入發(fā)票（或契稅完稅憑證、財政收據(jù)，下同）所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算扣除項目，作為舊房價值的扣除金額。計算扣除項目時“每年”按購入發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓原購入舊房，既不能取得評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，應(yīng)由納稅人向住建部門申請查詢存檔資料，憑加蓋住建部門章戳的發(fā)票復(fù)印件或契稅完稅憑證復(fù)印件所載金額作為舊房價值的扣除金額。經(jīng)住建部門查詢后無存檔發(fā)票和契稅完稅憑證的，由住建部門出具回執(zhí)（須加蓋住建部門章戳，具體樣式由各市、區(qū)稅務(wù)局與當(dāng)?shù)刈〗ú块T自行厘定），納稅人在申報土地增值稅時提交給主管稅務(wù)機關(guān)，主管稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。

第十三條 轉(zhuǎn)讓在建建筑物，允許扣除項目與本規(guī)程第十一條轉(zhuǎn)讓新建房允許扣除項目相同。

第十四條 關(guān)于評估費用的扣除問題。納稅人因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，憑合法有效憑證，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。納稅人隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時扣除。

第五章 增值額、增值率和應(yīng)納稅款的計算

第十五條 增值額的計算

增值額=收入金額-扣除項目金額

第十六條 增值率的計算

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

第十七條 應(yīng)納稅額的計算

計算土地增值稅稅額，按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的

土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。

第六章 征收管理流程

第十八條 申報程序

（一）預(yù)受理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)建立預(yù)受理制度，指定專人向納稅人發(fā)放《土地增值稅申報資料清單》（見附件一）和納稅申報表，指導(dǎo)納稅人辦理土地增值稅納稅申報業(yè)務(wù)，提高辦稅效率，提升納稅服務(wù)質(zhì)量。

（二）申報資料。納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓舊房、轉(zhuǎn)讓新建房和在建建筑物（建筑物價值按評估價格扣除），填報《土地增值稅納稅申報表（一）》（附件二，一式兩份）；納稅人轉(zhuǎn)讓熟地、轉(zhuǎn)讓新建房和在建建筑物（建筑物價值據(jù)實扣除），填報《土地增值稅納稅申報表（二）》（附件三，一式兩份）；納稅人同時應(yīng)按《土地增值稅申報資料清單》要求，向主管稅務(wù)機關(guān)提交申報資料原件及復(fù)印件資料。

第十九條 受理程序

主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人申報資料后，受理崗人員應(yīng)對申報表和相關(guān)數(shù)據(jù)填寫的規(guī)范性、邏輯性，申報資料的合法性、完備性進(jìn)行初步審核，對符合要求的予以受理；對不符合要求的，受理崗人員應(yīng)一次告知納稅人補正，補正后符合要求的予以受理。

受理崗人員對照申報資料原件與復(fù)印件是否相符，加蓋“與原件相符”章戳。受理后在申報表相應(yīng)欄次注明“已受理”和受理日期，并加蓋受理章戳。一份退回給納稅人，作為已受理依據(jù)；一份由受理崗人員加具初審意見后，連同申報資料復(fù)印件提交下一環(huán)節(jié)復(fù)核崗人員審核。

第二十條 審核程序

主管稅務(wù)機關(guān)必須設(shè)置復(fù)核崗人員，受理崗和復(fù)核崗不得由同一人兼任。復(fù)核崗人員對納稅人提交的申報表和申報資料進(jìn)行復(fù)核，加具復(fù)核意見，提交本級主管領(lǐng)導(dǎo)審核。

第二十一條 稅款征收程序

審核工作完成后，由受理崗人員制作《稅務(wù)事項通知書》（附件四），通知納稅人在規(guī)定期限內(nèi)繳納稅款。

審核結(jié)論和納稅人申報金額不一致的，應(yīng)當(dāng)在通知書上說明調(diào)整理由。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)本規(guī)程采取評估價、基準(zhǔn)地價等方式核定收入額或扣除項目金額的，以及采取按率核定征收土地增值稅的，應(yīng)當(dāng)在通知書上說明理由和依據(jù)。

對情況清晰、涉稅金額小的業(yè)務(wù)，原則上要求受理后3個工作日內(nèi)辦結(jié)；對情況復(fù)雜的，或涉稅金額大、須提交市（區(qū)）稅務(wù)局審核合議的業(yè)務(wù)，辦結(jié)時間可適當(dāng)延長。具體辦理期限由各市、區(qū)稅務(wù)局自行確定。

第二十二條  依法享受稅收優(yōu)惠的納稅人，按《全國稅收征管規(guī)范》規(guī)定的程序辦理。

第七章 核定征收

第二十三條 除特殊情形外，納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，原則上不得采取按率方式核定征收土地增值稅。

所稱的“特殊情形”，包括：

（一）原房地產(chǎn)出讓人死亡、破產(chǎn)、失蹤和滅失等原因，造成扣除項目金額無法準(zhǔn)確核算的情形。

（二）符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條所列情形之一，主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為確需采取按率方式核定征收的其他特殊情形。

第二十四條 對符合特殊情形，確需采取按率方式核定征收土地增值稅的，除須按規(guī)定經(jīng)復(fù)核崗人員復(fù)核、本級主管領(lǐng)導(dǎo)審核外，還應(yīng)進(jìn)一步提交本級或上一級土地增值稅清算小組審核，并提交市、區(qū)稅務(wù)局審核合議后方可實施。各市、區(qū)稅務(wù)局應(yīng)對上述采取按率方式核定征收土地增值稅的業(yè)務(wù)形成清冊，留檔備查。

第八章 評估價格的應(yīng)用

第二十五條  轉(zhuǎn)讓項目土地增值稅的扣除金額評估價格由房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具報告，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)。

第二十六條 本規(guī)程中房地產(chǎn)評估機構(gòu)是指經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)。

第二十七條 主管稅務(wù)機關(guān)受理后應(yīng)對評估機構(gòu)資質(zhì)情況進(jìn)行審核，對符合條件的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估報告主管稅務(wù)機關(guān)將可予以采信，準(zhǔn)予作為土地增值稅扣除項目金額。

第二十八條 轉(zhuǎn)讓新建房、舊房和在建建筑物的評估報告，應(yīng)區(qū)分土地和房屋建筑物兩部分出具評估價格，其中：1、土地部分包括基準(zhǔn)地價、土地面積、土地評估價格；2、房屋建筑物部分包括房屋的重置成本價、成新度、房屋評估價格等指標(biāo)，否則主管稅務(wù)機關(guān)不予采信。

第二十九條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強對評估機構(gòu)出具評估報告的管理，對經(jīng)查實不按規(guī)定進(jìn)行評估，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估過程中有隱瞞實情，提供虛假評估結(jié)果，或與有關(guān)當(dāng)事人串通作弊等違法行為，造成納稅人少繳稅款的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時將情況報告市（區(qū)）稅務(wù)局，上報江門市稅務(wù)局，由江門市稅務(wù)局統(tǒng)一列入黑名冊，其以后出具的評估報告各級稅務(wù)機關(guān)將不予采信。

第九章 其他規(guī)定

第三十條 本規(guī)程第四章涉及的各項須國土、住建部門配合的工作，由各市、區(qū)稅務(wù)局自行與當(dāng)?shù)貒痢⒆〗ú块T做好溝通和銜接。在溝通和銜接過程中遇到問題的，應(yīng)積極、及時將有關(guān)情況向江門市稅務(wù)局反饋。

第三十一條 本規(guī)程自2015年11月19日起執(zhí)行。江門市稅務(wù)局、各市（區(qū)）稅務(wù)局在此之前制定的土地增值稅相關(guān)規(guī)程（或類似操作辦法、通知、規(guī)定等），凡與本規(guī)程不一致的一律按本規(guī)程執(zhí)行。

附件：1.土地增值稅申報資料清單

      2.土地增值稅納稅申報表（一）

      3.土地增值稅納稅申報表（二）

      4.稅務(wù)事項通知書